發(fā)布時(shí)間: 2016-01-15
2015年12月9日，烏魯木齊市政府網(wǎng)公布《烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），從12月31日起，烏市將對(duì)住房維修資金交存進(jìn)行調(diào)整，由住戶按購(gòu)房款2%的比例繳納，調(diào)整為按房屋建造成本價(jià)繳納。
據(jù)了解，作為烏市首個(gè)針對(duì)維修資金出臺(tái)的管理辦法，該《辦法》對(duì)烏市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)管、法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。其中，和現(xiàn)有規(guī)定相比，市民較為關(guān)注的緊急情況下維修資金的申請(qǐng)以及交存標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，有了較大變化。
《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按其所擁有物業(yè)的建筑面積交存。首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：商品住宅、非住宅物業(yè)，配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的8%交存；未配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的7%交存。公有住房按照每平方米建筑面積為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%交存；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
此前的規(guī)定是，烏魯木齊2000年后建設(shè)的商品住房，維修資金由住戶按購(gòu)房款2%的比例繳納。新出臺(tái)的《辦法》將住戶按購(gòu)房款2%的比例繳納，調(diào)整為按照房屋建造成本價(jià)繳納。
需要注意的是，《辦法》提到的每平方米價(jià)格，并不是指市民購(gòu)買住房的房?jī)r(jià)，而是房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)，即房屋建造成本價(jià)。目前，烏市住房保障和房產(chǎn)管理局尚未公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，將會(huì)根據(jù)烏市具體情況合理確定，并適時(shí)調(diào)整。
烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦主任袁衛(wèi)華解釋說，國(guó)家《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照建筑安裝工程造價(jià)交存住宅專項(xiàng)維修資金。這一規(guī)定在內(nèi)地城市已普遍實(shí)施，烏魯木齊實(shí)行得較晚。按建筑安裝工程造價(jià)交存住宅專項(xiàng)維修資金，能更好地體現(xiàn)專項(xiàng)維修資金交存的公平性。同一棟樓業(yè)主不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)不同導(dǎo)致維修資金交存不一致。
另外，在《辦法》實(shí)施前已取得預(yù)售許可證的房屋，仍按老標(biāo)準(zhǔn)（即購(gòu)房款2%）繳納維修資金。
據(jù)介紹，目前烏市住宅專項(xiàng)維修資金總量日益增大，隨著商品房住宅小區(qū)房齡逐步增長(zhǎng)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備自然老化、損壞的程度日益加重，維修資金的使用進(jìn)入高發(fā)階段。所以，針對(duì)烏魯木齊的實(shí)際情況，制訂一個(gè)政策性、操作性強(qiáng)的商品房專項(xiàng)維修資金管理辦法，已迫在眉睫。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。烏市從2000年開始籌集商品房專項(xiàng)維修資金，至2015年11月，共歸集專項(xiàng)維修資金50.83億元。全市共有1659個(gè)小區(qū)、653365戶業(yè)主建立了維修資金，維修資金支用審批1.86億元，涉及21.86萬(wàn)戶業(yè)主。
6類緊急情況可直接申請(qǐng)
為了進(jìn)一步簡(jiǎn)化緊急情況下維修資金的申請(qǐng)，《辦法》規(guī)定，在遇到6類緊急情況時(shí)，可不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金。
6類緊急情況包括：屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴(yán)重的；電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙的；排水管道嚴(yán)重堵塞或斷裂的；其它危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的緊急情況。
據(jù)了解，《辦法》出臺(tái)前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，要經(jīng)過小區(qū)物業(yè)公司發(fā)起申請(qǐng)、擬定維修方案并在小區(qū)公示，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意(采用業(yè)主書面簽字方式)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室審核物業(yè)公司報(bào)送的申請(qǐng)材料、派人實(shí)地勘察、確認(rèn)屬實(shí)后批準(zhǔn)使用等流程。而實(shí)際操作過程中，表決環(huán)節(jié)成為困擾維修資金使用的一個(gè)難題，影響了資金使用的效率。
針對(duì)維修資金申請(qǐng)程序復(fù)雜的問題，今年8月烏市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的意見》，明確要求出臺(tái)“物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法”，簡(jiǎn)化物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序，建立方便快捷的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用保障機(jī)制，發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金保障作用。
烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦主任袁衛(wèi)華說，以前維修資金應(yīng)急使用缺乏明確有效的政策法規(guī)支持，《辦法》中對(duì)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急維修做出了明確的列支范圍和程序，能有效提高維修資金使用效率，更好地服務(wù)于業(yè)主。
未售房屋開發(fā)商需先交維修金
《辦法》還規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。此款明確了開發(fā)商是空置房維修資金的繳納主體，避免了在申請(qǐng)支用維修資金時(shí)因交存率不足100%而無(wú)法支用的尷尬局面。
據(jù)了解，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)這種情況。比如，開發(fā)商在售出一部分房屋后，將剩余一部分房屋用來(lái)出租，這部分未出售的房屋如果不交維修資金，交存率不足100%，將導(dǎo)致其他住戶無(wú)法支用維修資金。
新出臺(tái)《辦法》的這一規(guī)定，能保障大多數(shù)普通住戶使用維修資金的權(quán)益。而對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，后期房屋賣出后，再向新業(yè)主收取，也能確保維修資金歸集的及時(shí)性和完整性。
