發(fā)布時間: 2016-01-14
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局），東城、西城區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地局，各有關(guān)單位：
為提高本市保障性住房（包括自住型商品住房，下同）項目物業(yè)服務水平，建設(shè)和諧居住社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《北京（樓盤）市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就進一步加強項目物業(yè)服務管理有關(guān)工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房（含廉租住房，下同）、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱物業(yè)協(xié)會），根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業(yè)服務企業(yè)名錄，鼓勵資質(zhì)等級高、實力強的企業(yè)參與項目物業(yè)服務。未列入企業(yè)名錄的物業(yè)服務企業(yè)，不得承接本市保障性住房項目前期物業(yè)服務業(yè)務。
（一）進入承接保障性住房項目物業(yè)服務名錄的物業(yè)服務企業(yè)應同時具備以下條件：
1.具備物業(yè)服務企業(yè)二級（含）以上資質(zhì)；
2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米；
3.申請入圍前兩年，物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人在信用信息系統(tǒng)無扣分記錄，物業(yè)服務活動中未出現(xiàn)違法違規(guī)行為；
4.擬任的物業(yè)服務項目負責人已經(jīng)取得本市物業(yè)服務項目負責人上崗證書；
5.物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部具有健全的管理規(guī)章制度；
6.其他規(guī)定應具備的條件。
（二）物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業(yè)服務企業(yè)名錄；已列入的，退出企業(yè)名錄。
1.因物業(yè)服務問題出現(xiàn)物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的；
2.因物業(yè)服務問題業(yè)主投訴后，行政管理部門責令物業(yè)服務企業(yè)改正，企業(yè)拒不改正的；
3.在物業(yè)服務期間發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)、違法群租，或接受委托后，發(fā)現(xiàn)保障性住房違規(guī)出租、出借、改變用途等行為未及時向相關(guān)部門報告的；
4.承接物業(yè)服務業(yè)務后將整個或部分項目管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)包或分包給他人的；
5.被確定承接保障性住房項目物業(yè)服務業(yè)務，三次無故拒絕承接的；
6.物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人在信用信息系統(tǒng)有扣分記錄，物業(yè)服務活動中出現(xiàn)違法違規(guī)行為；
7.有其他違法違規(guī)行為的。
（三）物業(yè)服務企業(yè)因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出企業(yè)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的，可以向物業(yè)協(xié)會提出書面申請再次列入企業(yè)名錄。經(jīng)審核通過后，可列入企業(yè)名錄。
三、新建保障性住房項目（含集中建設(shè)與商品住房配建），建設(shè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售前，通過搖號方式從企業(yè)名錄中選聘具有相應資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)；建設(shè)單位也可從企業(yè)名錄中直接確定一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)開展服務。
四、已竣工交用的保障性住房項目成立業(yè)主大會的，業(yè)主大會可按業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區(qū)居民委員會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通過搖號方式，在企業(yè)名錄中選聘具有相應資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)開展服務。
五、集中建設(shè)的公共租賃住房項目，產(chǎn)權(quán)單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務。產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)。
六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業(yè)服務企業(yè)應按以下程序組織實施。
（一）項目選聘物業(yè)服務企業(yè)前，選聘單位應在物業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。
（二）企業(yè)名錄中的物業(yè)服務企業(yè)，在通知規(guī)定報名期限內(nèi)向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業(yè)服務企業(yè)。
（三）規(guī)定期限內(nèi)無符合條件物業(yè)服務企業(yè)報名的，選聘單位可從企業(yè)名錄中直接搖取5家具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。選聘單位根據(jù)搖號順序依次與中簽企業(yè)商談承接項目物業(yè)服務事宜，企業(yè)放棄承接的，后續(xù)中簽企業(yè)依次遞補，直至最終確定物業(yè)服務企業(yè)。
（四）搖號應使用全市統(tǒng)一的搖號軟件。搖號、選聘結(jié)果應在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和物業(yè)協(xié)會網(wǎng)站公布。
選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業(yè)主代表、承租家庭代表及社會公眾現(xiàn)場監(jiān)督，接受項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及物業(yè)協(xié)會的監(jiān)督。
七、物業(yè)服務企業(yè)在一個年度（從1月1日至12月31日止）內(nèi)新承接保障性住房項目物業(yè)服務業(yè)務數(shù)量，原則上一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)不超過5個，二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)不超過3個。
八、保障性住房項目選聘物業(yè)服務企業(yè)后應簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同期限一般不超過3年。物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定的服務標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。
九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業(yè)服務標準按照本市《住宅物業(yè)服務標準》執(zhí)行，物業(yè)服務收費執(zhí)行北京市相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟適用住房項目物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
配建的公共租賃住房建設(shè)單位向買受人交付住房后，前期物業(yè)服務費應由買受人交納。
十、經(jīng)濟適用住房項目在選聘物業(yè)服務企業(yè)時，可將區(qū)縣住房保障管理部門委托物業(yè)服務企業(yè)對經(jīng)濟適用住房使用情況進行調(diào)查并及時向相關(guān)部門報告等內(nèi)容列入選聘條件。物業(yè)服務企業(yè)確定后，與區(qū)縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協(xié)議。
十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應按照本市規(guī)劃設(shè)計指標，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施；實施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項目物業(yè)服務企業(yè)選聘、同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理、業(yè)主共用配套設(shè)施等內(nèi)容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設(shè)協(xié)議》中予以明確。
建設(shè)單位在與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。
十三、區(qū)縣房屋行政主管部門應對本轄區(qū)內(nèi)的保障性住房項目物業(yè)服務工作實施有效監(jiān)督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業(yè)服務企業(yè)認真做好物業(yè)服務等相關(guān)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
區(qū)縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區(qū)內(nèi)保障性住房項目物業(yè)服務監(jiān)督管理工作。
十四、物業(yè)協(xié)會要加強對承接保障性住房項目會員單位監(jiān)督管理，做好業(yè)務工作培訓和指導，提高會員單位和從業(yè)人員物業(yè)服務水平，發(fā)現(xiàn)問題及時在行業(yè)內(nèi)部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監(jiān)督。
十五、公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應對受托物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業(yè)服務滿意度調(diào)查，提升公共租賃住房項目物業(yè)服務水平。
十六、建設(shè)單位未按本通知規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自增設(shè)圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區(qū)域的，區(qū)縣房屋行政主管部門督促其按規(guī)定整改。拒不改正的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將信息記入信用檔案，3年內(nèi)不得在全市范圍內(nèi)參與保障性住房項目建設(shè)。
十七、已購經(jīng)濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區(qū)縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區(qū)縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。
（一）物業(yè)服務費用結(jié)清證明（附件）；
（二）司法部門出具的物業(yè)服務費糾紛判決書或裁定書；
（三）由人民法院確認的物業(yè)服務費調(diào)解書。
十八、本通知實施前同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務合同的按合同約定執(zhí)行。
十九、物業(yè)協(xié)會建立承接保障性住房項目物業(yè)服務企業(yè)名錄及搖號相關(guān)服務工作，不得收取費用。
二十、本通知自2015年8月1日起實施。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
附件：經(jīng)濟適用住房物業(yè)服務費用結(jié)清證明
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
2015年6月23日
