發(fā)布時(shí)間: 2016-01-14
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黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)
第一章 總 則
第一條〔立法依據(jù)〕 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條〔適用范圍〕本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條〔部門職責(zé)〕省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并組織實(shí)施本條例。
市(地)、縣(市、區(qū))人民政府主管物業(yè)管理的部門(以下稱物業(yè)行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第四條〔政府職責(zé)〕縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理體系；制定和落實(shí)扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。
街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合。
第五條〔培訓(xùn)制度〕縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)。
第六條〔行業(yè)自律〕物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第七條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分原則〕 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)的建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界線、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條〔物業(yè)管理區(qū)域的確定〕新建房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理房屋預(yù)售許可或者房屋現(xiàn)售備案前，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)管理區(qū)域及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并交付，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)，由物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求業(yè)主和社區(qū)居(村)民委員會(huì)意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第九條〔物業(yè)管理用房的面積標(biāo)準(zhǔn)〕新建住宅時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置物業(yè)管理用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。
物業(yè)管理用房，包括物業(yè)辦公用房(含保安、監(jiān)控用房)、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房建筑面積不得低于三十平方米。
第十條〔物業(yè)管理用房的功能要求〕物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等使用功能。物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。
第十一條〔物業(yè)管理用房的保障措施〕規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置。
物業(yè)管理用房不得抵押和轉(zhuǎn)讓。
第十二條〔計(jì)量器具的配備〕建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的水、電等計(jì)量器具。
第十三條〔保障性住房的特別規(guī)定〕集中建設(shè)的保障性住房，除按照本條例規(guī)定配置物業(yè)管理用房外，還應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋建筑總面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償配置經(jīng)營(yíng)用房。收益由房屋所有權(quán)人調(diào)劑使用，優(yōu)先用于補(bǔ)貼廉租住房和公共租賃住房的物業(yè)管理。
前款規(guī)定的經(jīng)營(yíng)用房不得抵押和轉(zhuǎn)讓。
第十四條〔新建住宅專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理〕新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范依法組織設(shè)計(jì)、施工，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織設(shè)計(jì)、施工的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，并簽訂移交合同。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第十五條〔已建設(shè)住宅專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理〕本條例施行前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。
業(yè)主大會(huì)決定無(wú)償移交的，由縣級(jí)物業(yè)行政主管部門組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收；驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理，并簽訂移交合同；驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。在工程質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生的整改費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；超出保修期的整改費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)決定不移交的，可以委托相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十六條〔業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)〕 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈(zèng)與、繼承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十七條〔召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件〕同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)交付房屋建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；
(二)交付房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上的；
(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十五以上的；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿的。
第十八條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組的成立〕符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
第十九條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)〕首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
(二)擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；
(三)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
(四)擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或者自薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格，并確定候選人名單；
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)前款第二至五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十條〔建設(shè)單位提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議材料〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地明細(xì)；
(三)業(yè)主名冊(cè)；
(四)建筑規(guī)劃總平面圖；
(五)交付的共用設(shè)施設(shè)備證明；
(六)物業(yè)管理用房配置證明；
(七)其他相關(guān)材料。
召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；無(wú)建設(shè)單位的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔(dān)。
第二十一條〔業(yè)主委員會(huì)委員〕業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選且得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補(bǔ)委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主有下列情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建或者破壞房屋外貌的；
(二)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)或者違法出租房屋的；
(三)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳納住宅專項(xiàng)維修資金的；
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他情形的。
業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。
第二十二條〔業(yè)主委員會(huì)的調(diào)整〕業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，依法改選。
第二十三條〔業(yè)主組織的工作經(jīng)費(fèi)〕除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分?jǐn)偅蛘邚奈飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，物業(yè)所在地人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條〔業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的臨時(shí)代行〕不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由社區(qū)居(村)民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并接受街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十五條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理房屋預(yù)售許可或者房屋現(xiàn)售備案前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。
投標(biāo)人不足三人或者建筑總面積在二萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十六條〔前期物業(yè)服務(wù)合同〕在業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者約定的期限尚未屆滿的，自業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效或者業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施自行管理之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條〔前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)〕前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人承擔(dān)。
第二十八條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的提前介入〕前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前介入物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收。
第二十九條〔前期物業(yè)服務(wù)的查驗(yàn)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起30日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。
業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗(yàn)。出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。
第三十條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金制度〕新建住宅在國(guó)家規(guī)定的建設(shè)工程保修期限內(nèi)，實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保證金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅交付前，按照建筑工程總造價(jià)百分之三的比例向物業(yè)所在地縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門指定的銀行專戶存儲(chǔ)住宅物業(yè)質(zhì)量保證金。住宅物業(yè)質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門監(jiān)督使用。
建設(shè)單位購(gòu)買工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存住宅物業(yè)質(zhì)量保修金。
第三十一條〔住宅質(zhì)量問(wèn)題處理時(shí)限〕住宅在質(zhì)量保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修要求后二十四小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)維修。
第三十二條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的使用〕建設(shè)單位在住宅質(zhì)量保修期限內(nèi)不履行或者延遲履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費(fèi)用從住宅物業(yè)質(zhì)量保證金中支出。
住宅物業(yè)質(zhì)量保證金余額不足應(yīng)交存總額百分之五十的，縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。
第三十三條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的退還〕住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的保證責(zé)任期限，自住宅竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。符合下列條件之一的，縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)保修期限屆滿后十五日內(nèi)，將住宅物業(yè)質(zhì)量保證金本息余額退還建設(shè)單位： (一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題的； (二)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，但建設(shè)單位已按規(guī)定維修并驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主對(duì)維修費(fèi)用的承擔(dān)達(dá)成協(xié)議并已給付的； (三)建設(shè)單位和業(yè)主對(duì)質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，但建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書履行義務(wù)的。住宅物業(yè)質(zhì)量保證金退還前，縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還住宅物業(yè)質(zhì)量保證金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅物業(yè)質(zhì)量保證金退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
第五章 物業(yè)服務(wù)管理
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第三十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理〕 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)；超越或者隱瞞資質(zhì)等級(jí)范圍承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。
禁止轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第三十五條〔物業(yè)服務(wù)合同的簽訂〕業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的示范文本由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門與省工商行政主管部門聯(lián)合制定并公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。
第三十六條〔物業(yè)服務(wù)合同的解除〕物業(yè)服務(wù)合同任何一方當(dāng)事人提出依法解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)遵守合同約定的條件和程序，并提前六十日書面告知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十日內(nèi)，按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
第三十七條〔物業(yè)檔案〕物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案，保證檔案資料齊全。
第三十八條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。保障性住房、房改房、老舊住宅和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定；其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第三十九條〔明碼標(biāo)價(jià)制度〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)，接受業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予公示的費(fèi)用。
第四十條〔物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納〕業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)對(duì)城市低收入群體交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼，但不得違法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示欠費(fèi)業(yè)主名單。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十一條〔專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用停止向最終用戶提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的相關(guān)費(fèi)用，不屬于其營(yíng)業(yè)收入。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛(wèi)、車庫(kù)等非經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用熱價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四十二條〔安全隱患的防范〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取具體防范措施，并及時(shí)消除安全隱患；物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負(fù)責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知管理單位。
第四十三條〔誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制〕縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，記載違法違規(guī)和誠(chéng)信履約信息，并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定擅自終止服務(wù)的，不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人和股東不得從事除已依法承接的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外的物業(yè)管理。
第四十四條〔糾紛處理方式〕業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴或者申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第二節(jié) 業(yè)主自行管理
第四十五條〔業(yè)主自行管理〕 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。
業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。
第四十六條〔議事方式〕業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)由業(yè)主共同協(xié)商確定。
第三節(jié) 老舊住宅的改造和管理
第四十七條〔老舊住宅的改造〕 市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)按照改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，對(duì)已交付但年久失修、配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量差的老舊住宅進(jìn)行改造，并建立健全老舊住宅改造、管理財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制和公益性崗位機(jī)制。
老舊住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)以及財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制和公益性崗位機(jī)制的具體辦法，由市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)制定。
第四十八條〔配建經(jīng)營(yíng)用房〕改造老舊住宅時(shí)，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)用房。經(jīng)營(yíng)用房的收益補(bǔ)充老舊住宅的維護(hù)管理費(fèi)用。
第四十九條〔老舊住宅的臨時(shí)物業(yè)管理〕未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者未實(shí)施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門可以選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時(shí)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
暫時(shí)提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條〔物業(yè)管理區(qū)域禁止行為〕 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途；
(二)損壞、擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(四)損壞、擅自占用、改變物業(yè)共用部位，損壞、擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重物
