發(fā)布時間: 2016-01-14
各縣（市）人民政府，巴克圖遼塔新區(qū)管委會，地區(qū)各委、辦、局:
為認真貫徹《物業(yè)管理條例》（國務院令504號）和《自治區(qū)住宅物業(yè)服務標準》，進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升物業(yè)管理服務總體水平，切實改善人民群眾生產(chǎn)生活環(huán)境，結(jié)合地區(qū)實際，提出如下指導意見：
一、切實提高對物業(yè)管理工作的認識
物業(yè)管理是社會管理和城鎮(zhèn)管理的重要組成部分，是與人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的新興服務行業(yè)。加強物業(yè)管理，對于改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境、提高各族群眾生活質(zhì)量、維護社會和諧穩(wěn)定，營造良好發(fā)展環(huán)境，具有十分重要意義。各縣（市）、各有關(guān)部門要從構(gòu)建社會主義和諧社會的高度出發(fā)，以廣大市民滿意為出發(fā)點，以規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為為核心，全面提升物業(yè)服務水平，切實解決好群眾反映強烈的物業(yè)管理方面的熱點難點問題，努力營造安全、舒適、和諧的宜居環(huán)境。
二、推進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化建設
（一）規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的建立。業(yè)主大會籌備工作由所在地街道辦事處（社區(qū)居委會）牽頭，召集建設單位和業(yè)主代表組成籌備組，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
（二）規(guī)范前期物業(yè)管理。凡新建住宅小區(qū)，必須在房地產(chǎn)行政主管部門的指導監(jiān)督下，在商品房預售前，由建設單位選聘具有相應資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
（三）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管。房地產(chǎn)行政主管部門要加快建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的服務業(yè)績和信用等級，并將其作為物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批的重要依據(jù)，促進物業(yè)服務企業(yè)不斷提高服務水平。要健全完善物業(yè)服務企業(yè)退出機制，對服務質(zhì)量差、反映問題多、侵害業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)服務企業(yè)，視其情節(jié)輕重，作出降低資質(zhì)等級、不予接管新項目等處罰，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)“優(yōu)勝劣汰”。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)進行整合重組，重點培育一批基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)服務企業(yè)，全面提升地區(qū)物業(yè)管理水平。
（四）規(guī)范物業(yè)管理用房管理。建設單位要按照《關(guān)于解決物業(yè)管理用房配置移交有關(guān)問題的通知》（新建房〔2007〕3號）要求，在首期建設開發(fā)時，建設小區(qū)物業(yè)管理用房。房地產(chǎn)行政主管部門要對物業(yè)管理用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用。建設單位在辦理商品房銷售手續(xù)前，要將物業(yè)管理用房和附屬設施及住宅小區(qū)建設有關(guān)資料及時移交房地產(chǎn)行政主管部門，待小區(qū)實施物業(yè)服務之后，再由房地產(chǎn)行政主管部門移交物業(yè)服務企業(yè)。
（五）規(guī)范新建住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗。房地產(chǎn)行政主管部門要按照《物業(yè)承接查驗辦法》要求，指導和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)與建設單位做好住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗工作。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗相關(guān)資料必須到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。承接查驗資料作為物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批的重要資料。
（六）規(guī)范物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同和協(xié)議要使用標準示范文本。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和全體業(yè)主都要增強法律意識，規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同和協(xié)議，堵塞相關(guān)條款漏洞，努力從源頭上消除矛盾糾紛。房地產(chǎn)行政主管部門要加強涉及物業(yè)服務合同和協(xié)議制定、簽訂和履行備案等環(huán)節(jié)的監(jiān)督指導，及時糾正各類違法違規(guī)行為。
（七）規(guī)范物業(yè)服務收費管理。建立和完善業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙向選擇、合同約定、服務等級與收費標準相對應的物業(yè)服務收費機制。嚴格實行明碼標價制度，規(guī)范標價內(nèi)容和標價方式。價格部門要加強對物業(yè)收費等級、標準管理和收費環(huán)節(jié)的檢查監(jiān)管，暢通舉報渠道，依法查處物業(yè)收費違法違規(guī)行為，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
三、加強老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
（一）各縣（市）要積極籌措資金，加大對現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治改造力度。需要改造的老舊住宅小區(qū)，由縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處（社區(qū)居委會）制定改造計劃，報縣（市）人民政府批準后，逐年實施改造。
（二）改造后的老舊住宅小區(qū)，具備實施專業(yè)化物業(yè)管理的，要積極引進專業(yè)化物業(yè)管理；暫不具備條件的，要以確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護為重點，推行在街道辦事處（社區(qū)居委會）指導下，以社區(qū)服務中心為管理主體的小區(qū)管理模式。
（三）在征得業(yè)主同意、賬目公開的前提下，對小區(qū)內(nèi)空閑的物業(yè)用房，可由社區(qū)與小區(qū)業(yè)主委員會組織出租或開展以便民服務為主旨的多種經(jīng)營，所獲收益彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
四、加大住宅專項維修資金監(jiān)管力度
住宅專項維修資金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位及共用設施設備的維修、更新、改造。住宅專項維修資金要在銀行專戶存儲，實行按棟建賬、按戶核算。目前尚未建立或者沒有按照標準建立專項維修資金的住宅項目，要按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部〔2007〕165號)相關(guān)規(guī)定予以建立或補交。房地產(chǎn)行政主管部門和財政部門要按照業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，進一步規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、使用和管理，定期組織專項清理清查，堅決查處挪用專項維修資金的不法行為，確保維修資金足額繳納、專款專用。
五、明確物業(yè)管理的職責分工
（一）房地產(chǎn)行政主管部門：負責行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理;負責物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審和住宅專項維修資金的監(jiān)督管理; 負責物業(yè)管理區(qū)域改建擴建工程的審批、管理及裝飾裝修的監(jiān)督管理;核定住宅小區(qū)物業(yè)服務等級，依法查處物業(yè)管理違法行為;辦理物業(yè)服務合同和承接查驗備案，處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
（二）價格主管部門：指導管理物業(yè)服務收費，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)收費行為。
（三）工商部門：負責辦理物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照從事餐飲、娛樂、住宿等經(jīng)營活動行為，依法保護消費者權(quán)益；加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廣告內(nèi)容的監(jiān)督管理。
（四）環(huán)保部門：負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等污染的違法違規(guī)行為。
（五）公安、規(guī)劃、安監(jiān)、消防等部門：按照各自職責，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理的相關(guān)工作。
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、環(huán)衛(wèi)等部門：負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)服務工作，推行各項收費逐步向最終用戶收取；需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費、代抄表的，要與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務企業(yè)支付酬金。
（七）街道辦事處（社區(qū)居委會）：負責對業(yè)主自治活動進行具體指導，參與首次業(yè)主大會召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負責業(yè)主委員會備案工作；指導、協(xié)助業(yè)主委員會開展工作，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動中有關(guān)矛盾和糾紛，并對業(yè)主委員會工作提出意見和建議。
（八）物業(yè)服務企業(yè)：自覺接受有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（社區(qū)居委會）、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督，按照委托合同依法提供物業(yè)服務，并按照核定等級和收費標準收取物業(yè)服務費，提供質(zhì)價相符物業(yè)服務；加強物業(yè)從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì);積極開展多種經(jīng)營活動，努力提供多層次全方位的優(yōu)質(zhì)服務；與供水、供電、供氣、供暖等單位建立常態(tài)化對接協(xié)作機制，做好物業(yè)服務范圍內(nèi)供電、供水、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等設施的維修養(yǎng)護工作，保障正常運行；在服務區(qū)明顯位置公示物業(yè)服務等級標準、各項收費標準、依據(jù)及企業(yè)資質(zhì)等基本情況；對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進行管理，對拒不整改的違法違規(guī)行為及時向有關(guān)部門反映。
六、強化物業(yè)管理工作的保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導。各縣（市）要建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期、不定期研究解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問題。聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門牽頭，民政、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、物價、供熱、燃氣、供電、公安消防等部門和街道辦事處（社區(qū)居委會）參加。聯(lián)席會議各成員單位要切實履行職責，高效落實聯(lián)席會議各項決策事項，共同做好物業(yè)管理工作。
（二）加強輿論宣傳。各縣（市）、各相關(guān)部門要積極采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理重要意義及《物業(yè)管理條例》等法規(guī)文件，大力營造“共建共管、團結(jié)和諧”良好氛圍。同時，要積極組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)評選活動，以點帶面、典型示范，整體推進和提升全地區(qū)物業(yè)工作。
（三）加強培訓教育。抓好政策法規(guī)培訓教育，不斷增強物業(yè)服務企業(yè)守法經(jīng)營意識。物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強物業(yè)管理從業(yè)人員特別是中高級管理人員、關(guān)鍵崗位人員、新從業(yè)人員培訓工作，切實增強從業(yè)人員服務意識和服務技能，不斷提升物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量。
2014年8月12日
