2015年12月31日起，隨著《烏魯木齊市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的正式執(zhí)行，市民在購買商品住房后，將不再按購房款2%交存物業(yè)專項維修資金，而按照房屋建造成本價交存，具體標(biāo)準(zhǔn)等審核通過后將向社會公布。

    12月30日，記者從烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦了解到，這是烏魯木齊首個針對維修資金出臺的管理辦法。該《辦法》對烏市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)管、法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。其中，和現(xiàn)有規(guī)定相比，市民較為關(guān)注的緊急情況下維修資金的支用申請以及交存標(biāo)準(zhǔn)、保值增值等內(nèi)容，有了較大變化。

    與所有商品一樣,房屋也有保質(zhì)期。物業(yè)專項維修資金俗稱“房屋養(yǎng)老金”，就是房產(chǎn)保修期滿后的維修、更新和改造用資金，只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，如電梯、屋頂、下水道等共用部位及消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備等維修和更新、改造。

    烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦主任袁衛(wèi)華說，目前烏市物業(yè)專項維修資金總量日益增大，隨著商品房住宅小區(qū)房齡逐步增長，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備自然老化、損壞的程度日益加重，維修資金的使用進(jìn)入高頻率階段。所以，針對烏市的實際情況，制訂一個政策性、操作性強(qiáng)的商品房專項維修資金管理辦法已迫在眉睫。

    調(diào)整不針對已獲預(yù)售項目

    《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金由業(yè)主按其所擁有物業(yè)的建筑面積交存。首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：商品住宅、非住宅物業(yè)，配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的8%交存；未配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的7%交存。

    此前，烏魯木齊2000年后建設(shè)的商品住房，維修資金由住戶按購房款2%的比例繳納。

    值得注意的是，這里所說的每平方米價格，并不是市民購買住房的房價，而是房屋建筑安裝工程每平方米造價即房屋建造成本價。

    這也就是說，如建筑面積100平方米、帶電梯的商品房，房價為7000元/平方米，按照以前的政策，維修資金=100×7000×2%=14000元；按照新規(guī)定，維修資金=100×房屋建造成本價×8%。從中可以看出，維修資金交多少，不光取決于交存比例，還取決于房屋建造成本價的多少。

    那么，這個“房屋建造成本價”確定了嗎？袁衛(wèi)華說，房屋建造成本價目前還在制定當(dāng)中，因此，維修資金交多少還無法計算出來，網(wǎng)上傳的各種計算方法顯然不實。

    “房屋建造成本價會根據(jù)烏魯木齊的實際情況來確定。”袁衛(wèi)華進(jìn)一步解釋道，《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財務(wù)部165號令）規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金。這一規(guī)定在內(nèi)地城市已普遍實施，烏魯木齊實行得較晚。按建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金，能更好地體現(xiàn)專項維修資金交存的公平性。同一棟樓業(yè)主不會因為房價不同導(dǎo)致維修資金交存不一致。

    另外，在《辦法》實施前已取得預(yù)售許可證的房屋，仍按老標(biāo)準(zhǔn)（即購房款2%）繳納維修資金。

    6類緊急情況可直接申請

    為了進(jìn)一步簡化緊急情況下維修資金的申請，《辦法》規(guī)定，在遇到6類緊急情況時，可不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

    6類緊急情況包括：屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴(yán)重的；電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙的；排水管道嚴(yán)重堵塞或斷裂的；其它危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的緊急情況。

    據(jù)袁衛(wèi)華介紹，《辦法》出臺前，物業(yè)專項維修資金的使用，要經(jīng)過小區(qū)物業(yè)公司發(fā)起申請、擬定維修方案并在小區(qū)公示，住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議(采用業(yè)主書面簽字、身份證識別儀、網(wǎng)絡(luò)投票等方式)、物業(yè)專項維修資金監(jiān)管辦公室審核物業(yè)公司報送的申請材料、派人實地勘察、確認(rèn)屬實后批準(zhǔn)使用等流程。而實際操作過程中，表決環(huán)節(jié)成為困擾維修資金使用的一個難題，影響了資金使用的效率。

    袁衛(wèi)華說，以前維修資金應(yīng)急使用缺乏明確有效的政策法規(guī)支持，《辦法》中對專項維修資金的應(yīng)急維修做出了明確的列支范圍和程序，能有效提高維修資金使用效率，更好地服務(wù)于業(yè)主。

    未售房屋開發(fā)商需先交維修金

    《辦法》還規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

    現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)這種情況。比如，開發(fā)商在售出一部分房屋后，將剩余一部分房屋用來出租，這部分未出售的房屋如果不交維修資金，交存率不足100%，將導(dǎo)致其他住戶無法支用維修資金。

    “此款明確了開發(fā)商是空置房維修資金的繳納主體，避免了在申請支用維修資金時因交存率不足100%而無法支用的尷尬局面。”袁衛(wèi)華說：“這能保障大多數(shù)普通住戶使用維修資金的權(quán)益。而對于房產(chǎn)開發(fā)商來說，后期房屋賣出后，再向新業(yè)主收取，也能確保維修資金歸集的及時性和完整性。”

    據(jù)悉，烏市從2000年開始籌集商品房專項維修資金至2015年11月共歸集專項維修資金50.83億元，全市共有1659個小區(qū)，653365戶業(yè)主建立了維修資金，維修資金支用審批1.86億元，涉及21.86萬戶業(yè)主。

    2015年維修資金

    增值收益1.73億元業(yè)主從購買新房到房屋因老化需要動用維修資金維修，要經(jīng)歷若干年時間，如果任由維修資金躺在賬戶上，則會出現(xiàn)因物價上漲等影響而導(dǎo)致資金縮水，因此，如何為業(yè)主管理好這筆錢，不僅體現(xiàn)在確保資金安全和及時用在小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造中，還體現(xiàn)在使資金增加收益。

    記者從烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦公室獲悉，2015年度烏魯木齊維修資金增值收益共1.73億元，已分?jǐn)偟揭呀淮嫖飿I(yè)專項維修資金的63.26萬戶業(yè)主賬戶中。

    袁衛(wèi)華介紹，維修資金增值收益分紅主要采取活期和定期兩種方式。2015年度參與活期結(jié)息的業(yè)主9.7萬戶，分紅資金181.14萬元；參與綜合收益分配的業(yè)主53.56萬戶，分紅資金17137.76萬元，同比增長33%，增值收益分配利率3.51%，同比增長2%，增值收益分配利率比人民銀行一年期基準(zhǔn)利率提高了134%。

    “增值收益分配到戶的同時，業(yè)主可同步收到手機(jī)提示短信。”袁衛(wèi)華說，“但需要注意的是，維修資金是跟房子捆綁在一起的，只有當(dāng)房屋被拆遷滅失時，最后一位業(yè)主才可申請?zhí)崛∵@筆資金的個人部分余額。因此，其收益分紅并不能取走，而是留在業(yè)主的專有賬戶中，再全部用到業(yè)主的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修的同時，實現(xiàn)保值增值。”（梁勇 唐建勇/新疆經(jīng)濟(jì)報）