發(fā)布時(shí)間: 2014-01-17
2013年12月30日，《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，已在《深圳市人民政府公報(bào)》（2014年第3期）上公布?！秾?shí)施辦法》將于2014年4月1日起開始施行。昨日，市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人就《實(shí)施辦法》，對(duì)市民關(guān)心的歷史遺留違法建筑處理試點(diǎn)相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。
符合條件可申請(qǐng)“轉(zhuǎn)正”
根據(jù)《實(shí)施辦法》，原村民的住宅類歷史遺留違法建筑，按照規(guī)定處罰、補(bǔ)繳地價(jià)后，登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。具體處理方式為：原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，免繳地價(jià)，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰，總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款，800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款。
如原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以100元罰款；多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以200元罰款；多棟的第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認(rèn)。
《實(shí)施辦法》強(qiáng)調(diào)，原村民與非原村民共同建設(shè)、申報(bào)的住宅類歷史遺留違法建筑，對(duì)原村民所建部分按照前款相應(yīng)規(guī)定辦理，對(duì)非原村民所建部分不予處理確認(rèn)。不過，實(shí)施辦法對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑的規(guī)定并沒那么嚴(yán)格。對(duì)原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民按建筑面積每平方米罰款120元，按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)，之后可登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。
相關(guān)歷史遺留違法建筑還需要通過房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，消防手續(xù)等。當(dāng)事人或者管理人繳納罰款、地價(jià)、鑒定等費(fèi)用后，申報(bào)人持《擬確認(rèn)通知書》、繳費(fèi)憑證到區(qū)查違辦申請(qǐng)辦理《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書》（以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)決定書》）。申報(bào)人在取得《確認(rèn)決定書》后，向市房地產(chǎn)權(quán)登記中心（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)初始登記。至此，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓。
取得《擬確認(rèn)通知書》后，如果歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人不愿意辦理處理確認(rèn)手續(xù)的，可向區(qū)政府申請(qǐng)政府收購(gòu)。區(qū)政府收購(gòu)后以市政府指定機(jī)構(gòu)名義辦理房地產(chǎn)初始登記，可根據(jù)房屋實(shí)際安全狀況作為臨時(shí)性保障性住房。如果取得《擬確認(rèn)通知書》的歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人未在限定期限內(nèi)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記，又未申請(qǐng)政府收購(gòu)的，政府可依法實(shí)施征收。
歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后，符合相關(guān)條件的，可以按照本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。
根據(jù)《實(shí)施辦法》規(guī)定，具體條件包括：原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳地價(jià)；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市政府有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的有關(guān)規(guī)定繳納地價(jià)；原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)足地價(jià)。
此外，已依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑，已取得經(jīng)區(qū)建設(shè)行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報(bào)告和消防驗(yàn)收或者備案憑證的，也可以按照本條規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。
并非為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)
市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，歷史遺留違法建筑處理工作不能理解成為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)。
我市經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有，土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)了從國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有的二元結(jié)構(gòu)到國(guó)家所有的一元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在全市土地已經(jīng)國(guó)有化的大背景下，我市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權(quán)房”存在著本質(zhì)區(qū)別。
深圳市人大常委會(huì)、市政府曾經(jīng)多次出臺(tái)法規(guī)、政策對(duì)歷史遺留違法建筑進(jìn)行規(guī)范。在《實(shí)施辦法》出臺(tái)前，我市已根據(jù)市人大常委會(huì)于2001年10月17日通過、2002年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“兩規(guī)”）處理了部分歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑。
根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）第二條，此次《實(shí)施辦法》適用的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑包括：（一）原村民非商品住宅超批準(zhǔn)面積的違法建筑；（二）1999年3月5日之前所建的符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件，尚未接受處理的違法建筑；（三）1999年3月5日之前所建不符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件的違法建筑；（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；（五）2004年10月28日之后至本決定實(shí)施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)復(fù)工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。
根據(jù)《實(shí)施辦法》第二條，市政府確定的試點(diǎn)區(qū)域外的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，不納入試點(diǎn)處理范疇；非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類歷史遺留違法建筑（包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形）不予處理確認(rèn)。
遺留違建按實(shí)際用途分類
按照《決定》規(guī)定，市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《決定》制定實(shí)施辦法和配套措施，實(shí)施辦法應(yīng)當(dāng)試點(diǎn)后再全面實(shí)施?！秾?shí)施辦法》第六十六條規(guī)定，2014年4月1日起將在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)試行《實(shí)施辦法》。市查違辦應(yīng)當(dāng)會(huì)同市土地管理制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和相關(guān)區(qū)政府，根據(jù)《決定》及《實(shí)施辦法》制定專門的試點(diǎn)工作方案，明確具體的試點(diǎn)區(qū)域、期限、工作步驟等，報(bào)市政府批準(zhǔn)后施行。目前，試點(diǎn)工作方案（草案）正在緊鑼密鼓的擬定當(dāng)中，試點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃谠圏c(diǎn)工作方案中予以明確。
根據(jù)《實(shí)施辦法》第九條，對(duì)處理范圍內(nèi)的歷史遺留違法建筑按實(shí)際用途分為：（一）住宅類歷史遺留違法建筑；（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑（含工業(yè)類、倉(cāng)儲(chǔ)類歷史遺留違法建筑）；（三）商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑，是指實(shí)際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施；（四）公共配套類歷史遺留違法建筑，是指實(shí)際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施；（五）具有多種用途的歷史遺留違法建筑；（六）用于其他用途的歷史遺留違法建筑。
據(jù)規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《實(shí)施辦法》中對(duì)歷史遺留違法建筑的分類是按照實(shí)際用途來(lái)分，因?yàn)闅v史遺留違法建筑并未依法報(bào)建，沒有合法設(shè)計(jì)圖紙，按照實(shí)際用途分類是確定歷史遺留違法建筑后續(xù)處理的基本前提。
堅(jiān)決打擊在建在售違建
試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)已申報(bào)的歷史遺留違法建筑，是否意味著可以辦理房地產(chǎn)登記？
對(duì)此，市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)《決定》第5條，經(jīng)普查記錄的歷史遺留違法建筑，市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。因此，歷史遺留違法建筑經(jīng)申報(bào)并不代表可以辦理房地產(chǎn)登記，須甄別情況進(jìn)行處理。具體辦理房地產(chǎn)登記的數(shù)量、比例應(yīng)以實(shí)際處理結(jié)果為準(zhǔn)。
根據(jù)《實(shí)施辦法》第23條，對(duì)于已列入城市更新年度計(jì)劃的城市更新單元內(nèi)、不屬于規(guī)劃審查應(yīng)當(dāng)依法予以拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，由區(qū)查違辦核發(fā)《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑簡(jiǎn)易處理通知書》，歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人按要求繳清地價(jià)和罰款后，在城市更新過程中視為已經(jīng)處理確認(rèn)的建筑物。對(duì)依法批準(zhǔn)的房屋征收和土地整備項(xiàng)目確定拆除范圍內(nèi)涉及的歷史遺留違法建筑，參照城市更新范圍內(nèi)的歷史遺留違法建筑處理。
為防止政策出臺(tái)引發(fā)搶建潮，《實(shí)施辦法》還配套出臺(tái)了《市查違辦關(guān)于堅(jiān)決查處在建、在售違法建筑的通知》，堅(jiān)決打擊在建、在售違法建筑。近期市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊(duì)開展了全市違法用地、違法建筑聯(lián)合巡查、檢查專項(xiàng)行動(dòng)，保持對(duì)違建的高壓態(tài)勢(shì)。
專家·解讀
處理遺留違建對(duì)樓市影響有限
“《實(shí)施辦法》出臺(tái)意味著我市對(duì)歷史遺留違法建筑問題的處理導(dǎo)入操作層面，這對(duì)激活存量土地、提高城市承載力具有重大意義。”昨日，綜合開發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受記者采訪時(shí)表示，此次《實(shí)施辦法》的出臺(tái)，標(biāo)志著對(duì)歷史遺留違法建筑的處理將正式拉開序幕。
談及《實(shí)施辦法》中的具體內(nèi)容，宋丁認(rèn)為，對(duì)原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位的歷史遺留違法建筑從寬處理；而針對(duì)其他的歷史遺留違法建筑從嚴(yán)處理，“區(qū)別對(duì)待”是最大的亮點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，《實(shí)施辦法》僅適用于原村民在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區(qū)政府、街道辦事處在其原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。同時(shí)，《實(shí)施辦法》強(qiáng)調(diào)，對(duì)非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑（包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形），不予處理確認(rèn)。對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑，除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外，對(duì)已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓、造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者嚴(yán)重影響的違法建筑轉(zhuǎn)讓方，依法沒收違法所得。
《實(shí)施辦法》出臺(tái)后，一些市民產(chǎn)生疑慮：如果符合要求的違法建筑完善手續(xù)獲得確權(quán)，是否意味著可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)流通？是否會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊？
據(jù)記者了解，《實(shí)施辦法》中提到歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后，符合相關(guān)條件的可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。而2009年6月2日至2010年6月1日，市查違辦開展的全市違法建筑普查申報(bào)受理工作統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7萬(wàn)棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方公里。
“如此巨大的數(shù)量，即便最后獲得確權(quán)并且能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的違法建筑只占總量的1%，其面積也達(dá)到近400萬(wàn)平方米。”宋丁說。據(jù)記者了解，2013年深圳新房總供應(yīng)量為434萬(wàn)平方米，宋丁認(rèn)為，對(duì)于違法建筑的確權(quán)必須非常謹(jǐn)慎，以保障合法商品房市場(chǎng)穩(wěn)定為前提。
“《實(shí)施辦法》出臺(tái)之后對(duì)于違法建筑確權(quán)還有待更細(xì)致的操作細(xì)則，一方面要避免大面積的釋放，另一方面要避免直接釋放，不能對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊。”宋丁認(rèn)為，給違法建筑確權(quán)不一定要直接“發(fā)紅本”，可以盡可能采用其他方法，比如通過城市更新將這些違建納入新的流通領(lǐng)域，或者導(dǎo)入保障房體系，既給這些違建找了出路，也解決了我市保障房數(shù)量缺口問題，一舉兩得。
深圳中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理肖小平昨日接受記者采訪時(shí)表示，政府出手處理歷史遺留違法建筑對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。她認(rèn)為，未來(lái)這批違建會(huì)否進(jìn)入市場(chǎng)、以什么樣的形式進(jìn)入市場(chǎng)還不一定，即使能夠轉(zhuǎn)為“商品性質(zhì)”，也不一定就等同于普通的商品房。
