發(fā)布時(shí)間: 2014-01-17
第一章 總則
第一條 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第五十一條的規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 《條例》所稱物業(yè)管理，是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。
《條例》第二十六條所稱專營(yíng)公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書(shū)面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。
《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán)。
第四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、管委會(huì)、物業(yè)管理公司及專營(yíng)公司，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本細(xì)則規(guī)定承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)與整治責(zé)任，保障房屋安全使用，維護(hù)物業(yè)正常使用。
業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對(duì)物業(yè)進(jìn)行使用、維修養(yǎng)護(hù)、裝修改造、施工安裝時(shí)，應(yīng)遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，文明居住，文明施工，愛(ài)護(hù)物業(yè)。
第五條 住宅區(qū)管理處負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施具體管理，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。
住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門(mén)確定。
第六條 市住宅主管部門(mén)建立物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)登記制度，對(duì)符合規(guī)定條件的物業(yè)管理公司分別頒發(fā)甲、乙、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二章 業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)
第七條 區(qū)住宅管理部門(mén)在住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到《條例》規(guī)定條件的六個(gè)月內(nèi)，應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會(huì)。
第八條 第一次業(yè)主大會(huì)的召集人，須于召集會(huì)議前十四天將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、管委會(huì)委員候選人名單、投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等書(shū)面送達(dá)每名業(yè)主。
已入住的業(yè)主應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定出席業(yè)主大會(huì)并參加表決。
業(yè)主可以一棟、一個(gè)單元或一層樓字為單位，推選樓長(zhǎng)或樓宇代表出席業(yè)主大會(huì)，但須辦理委托代理手續(xù)，明確代理事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)份額。
第九條 管委會(huì)委員實(shí)行差預(yù)選舉。
管委會(huì)委員候選人由業(yè)主大會(huì)召集人推薦；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可以推薦候選人。
第十條 管委會(huì)的日常事務(wù)由執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)處理。
設(shè)有專職管委會(huì)主任的，只能聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書(shū)；未設(shè)有專職管委會(huì)主任的、管委會(huì)可根據(jù)實(shí)際情況臨時(shí)聘請(qǐng)人員承擔(dān)管委會(huì)的一次性工作。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和其他人員，均應(yīng)簽訂聘任合同。
第十一條 專職管委會(huì)主任、執(zhí)行秘書(shū)的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定；其他聘請(qǐng)人員的臨時(shí)一次性津貼由管委會(huì)確定。
津貼可從管理服務(wù)費(fèi)中支出。
第十二條 省委會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。
管委會(huì)委員工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不出席管委會(huì)會(huì)議，或有違法違紀(jì)行為的，省委會(huì)可向業(yè)主大會(huì)建議罷免其委員職務(wù)。
第十三條 管委會(huì)不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)可以對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)修改通過(guò)后的業(yè)主公約，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主無(wú)須另行簽訂。
第十五條 業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見(jiàn)。
業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)作出委員或執(zhí)行秘書(shū)罷免、任免等重大決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)市住宅主管部門(mén)或區(qū)住宅管理部門(mén)派員出席并指導(dǎo)工作，其決定應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報(bào)區(qū)住宅管理部門(mén)備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應(yīng)由管委會(huì)主任簽字并加蓋省委會(huì)公章后發(fā)布。
第三章 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司
第十六條 未經(jīng)階段驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用；未經(jīng)整體綜合驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按合同規(guī)定按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依照《條例》自行對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)依本細(xì)則規(guī)定申請(qǐng)取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅區(qū)管理處。
住宅區(qū)管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)的竣工驗(yàn)收。
第十八條 從住宅區(qū)開(kāi)始入住至管委會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向其委托的物業(yè)管理公司或自行設(shè)立的住宅區(qū)管理處提供下列資料：
（一）《條例》第三十六條規(guī)定的工程建設(shè)資料；
（二）住宅區(qū)各類房屋清單；
（三）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；
（四）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；
（五）住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期；
（六）《條例》第四十六條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地清單。
在管委會(huì)成立之日起兩個(gè)月內(nèi)，前款資料應(yīng)一并移交給管委會(huì)。
第十九條 住宅區(qū)移交時(shí)，管委會(huì)及其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司、住宅區(qū)管理處應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位對(duì)管委會(huì)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解決。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位可以委托物業(yè)管理公司承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并將保修款移交給住宅區(qū)管理處按規(guī)定使用。
由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位租售原因造成空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向省委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過(guò)六個(gè)月。
前款所稱總建筑面積，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的總建筑面積之和。
《條例》實(shí)施前入住的住宅區(qū)，原來(lái)沒(méi)有辦公用房和商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補(bǔ)建；按規(guī)劃不能補(bǔ)建的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與省委會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償。
第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的計(jì)算公式為：管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)調(diào)戶均人口數(shù)。
前款有關(guān)測(cè)算系數(shù)以市政府有關(guān)部門(mén)最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向管委會(huì)劃撥的公用設(shè)施專用基金以及提供的專用房屋房?jī)r(jià)與市場(chǎng)商品房之間的差價(jià)，均可列入開(kāi)發(fā)成本。
第二十三條 取得甲、乙、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的資格條件，由市住宅主管部門(mén)制定并公布。本細(xì)則施行之日前成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)在本細(xì)則施行之日起二個(gè)月內(nèi)向市住宅主管部門(mén)申請(qǐng)相應(yīng)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》;本細(xì)則施行以后成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)自成立之日起三十日內(nèi)向市住宅主管部門(mén)申請(qǐng)丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
市住宅主管部門(mén)應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三十個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)頒發(fā)；不予核準(zhǔn)的，應(yīng)給予書(shū)面答復(fù)。
市住宅主管部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行年度檢查，凡年檢不合格的，應(yīng)予降級(jí)，直至收回資質(zhì)證書(shū)。
第二十四條 參加涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)、高層樓字的物業(yè)管理投標(biāo)及管理業(yè)務(wù)，應(yīng)持有乙級(jí)以上《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
第二十五條 物業(yè)管理公司可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式聘請(qǐng)專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第二十六條 委托管理合同依法終止時(shí)，管委會(huì)有權(quán)指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司在管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)管理公司必須將住宅區(qū)的全部管理檔案、文件、記錄和財(cái)務(wù)帳簿移交給管委會(huì)。
市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)前款審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定。
第二十七條 市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)可以按照微利原則共同制訂物業(yè)管理公司利潤(rùn)率的參照標(biāo)準(zhǔn)。具體的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)管委會(huì)和物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)及實(shí)際的管理服務(wù)水平、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求及管理服務(wù)費(fèi)收入狀況協(xié)商確定。
第四章 住宅區(qū)房屋及設(shè)施的使用與管理
第二十八條 住宅區(qū)的專用房屋，應(yīng)按《條例》和本紉則規(guī)定使用與經(jīng)營(yíng)，不得轉(zhuǎn)讓或改變使用用途。
物業(yè)管理用房中住宅區(qū)管理處使用的部分，由物業(yè)管理公司與管委會(huì)簽訂使用合同。
部分商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同以市場(chǎng)租金出租經(jīng)營(yíng)的，租金納人管理服務(wù)費(fèi)，但從出租的第一年開(kāi)始，每年應(yīng)將租金的30％用于回收墊支購(gòu)房的公用設(shè)施專用基金，并由物業(yè)管理公司每三個(gè)月向管委會(huì)結(jié)算移交一次，劃人公用設(shè)施專用基金專門(mén)帳戶，直至全部回收完畢。
第二十九條 凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民生活提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地），未經(jīng)原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應(yīng)在一年內(nèi)恢復(fù)原規(guī)劃設(shè)計(jì)功能，并移交給管委會(huì)依《條例》和本細(xì)則管理。
前款有經(jīng)營(yíng)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地），其經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)納入管理服務(wù)費(fèi)，任何單位和個(gè)人不得占用或挪用。
第三十條 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施進(jìn)行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得破壞房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道。
第三十一條 住宅區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放的管理，應(yīng)接受市公安交通管理部門(mén)的統(tǒng)一指導(dǎo)與監(jiān)督。
進(jìn)入住宅區(qū)的車(chē)輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車(chē)場(chǎng)或設(shè)置有停車(chē)標(biāo)志的場(chǎng)所；裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車(chē)輛不得進(jìn)入住宅區(qū)停放。
住宅區(qū)管理處應(yīng)與車(chē)主明確車(chē)輛保管關(guān)系或車(chē)位有償使用關(guān)系、并按規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車(chē)位使用費(fèi)。
第三十二條 物業(yè)管理公司及其下設(shè)的住宅區(qū)管理處因維修養(yǎng)護(hù)或其他物業(yè)育理需要，在合理的時(shí)間年對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查或施工時(shí)，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)提供方便，并不得無(wú)理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應(yīng)在業(yè)主公約中寫(xiě)明或提前書(shū)面通知。
第五章 住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任
第三十三條 住宅區(qū)房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“自用部位”）的維修責(zé)任人為業(yè)主。
自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。
自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任依照法律和合同確定。
第三十四條 房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。
共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。
共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業(yè)主按比例分擔(dān)。
第三十五條 房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“毗連部位”）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。
毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施，并按比例分擔(dān)費(fèi)用，其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)